四中全会前瞻：房地产行业的新曙光与挑战

作为对GDP贡献超过15%、牵动上下游百余个产业的重要领域，房地产市场的稳定不仅关系到宏观经济的整体运行，也直接影响民众的生活福祉。

从近期中央政治局会议的部署，到各地政策的具体实践，一系列政策信号已初步明确了调控的方向。而二十届四中全会的召开，聚焦 “十五五” （2026-2030）规划制定，这可以说是一场决定未来5年中国经济走向和房地产命运的一次重要会议。

作为长期深处房地产行业的一名观察者，宝哥非常关注这次会议可能释放的政策信号，也有一些自己的思考想和大家分享。

一、房地产市场处于深度调整期

当前房地产市场处于深度调整期，2025年1-9月，全国新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，销售额63040 亿元，同比下降7.9%，降幅较上半年进一步扩大；9月70个大中城市里，63个城市新房价格环比下跌，二手房更是全线下跌，西安、扬州等城市跌幅达1.2%。

从供给端来看，行业压力同样显著。房地产企业面临“三重挤压”：现房库存占比已超过30%，70万亿元存量资产亟需有效盘活，同时，1至8月新开工面积同比下降约20%，行业陷入“去库存”与“稳现金流”的两难境地。

即便是一些稳健运营的房企，也面临短期利息负担沉重、新增融资渠道受限等困境，而商业地产则更为艰难，一线城市的甲级写字楼空置率升至22%。上述数据表明，房地产市场实现企稳并非单一政策所能推动，亟需通过顶层设计与精准施策形成合力。

二、当前政策呈现的三个突破性方向

从政策演进的脉络来看，“供需双向发力”与“存量优化”的调控框架正逐步明晰，为四中全会的政策部署提供了坚实的支撑。自2024年9月中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”以来，一系列组合性政策措施持续推出，包括“四个取消、四个降低、两个增加”，有效释放了市场活力。取消限购、限售等限制性措施，增强了市场的内生动力；降低首付比例和存量房贷利率，减轻了购房者的经济负担；同时，100万套城中村改造项目以及4万亿元“白名单”信贷政策，则在供给端精准发力。截至2025年9月，全国已有约200个省市出台政策超过470条，政策工具箱日益丰富。

当前政策实践已呈现出三个具有突破性的方向，有望成为四中全会进一步深化调控的重要抓手。

在需求端，政策正由“普惠式刺激”向“精准化激活”转变：例如，广州将住房公积金支持范围拓展至二手房首付支付，深圳、苏州允许使用公积金抵扣物业费与装修费用，多孩家庭购房补贴最高可达数十万元，这些举措直击改善型需求及新市民群体的实际痛点。

在金融层面，创新性举措更具实质意义，存量房贷利率平均下调0.5个百分点，预计可为1.5亿居民节省利息支出约1500亿元，显著缓解家庭债务压力。

供给侧改革的 “存量思维” 尤为关键。“严控增量” 政策已显现成效：2025 年全国住宅用地计划供应量同比下降 20%，二线城市降幅达 30%，待售面积连续 6 个月下降，供需失衡态势逐步缓解。

三、新协同机制下的房地产转型创新

对于四中全会，宝哥最期待的就是在政策协同与机制创新方面取得实质性进展，这将让房地产市场“止跌回稳”的趋势将更具确定性。

短期看，存量政策的落地速度是关键。目前专项债盘活闲置资产、土地收储等政策已在试点，但全国范围内的推进节奏还需加快。比如上海10月土拍，徐汇滨江、静安等核心地块溢价成交，刷新板块地价，但外围区域地块仍以底价成交，说明房企拿地更理性，也需要政策进一步引导资金流向优质项目。如果这次会议能释放新政策，加快专项债审批、优化项目融资“白名单”，让更多合规项目拿到资金，既能缓解房企现金流压力，也能保障住房交付。

中长期看，“人、房、地、钱”四大要素的联动机制是核心。现在不少城市新市民涌入，但住房供应跟不上，比如杭州未来科技城，近两年新增企业员工10万人，保障性住房只建成3万套，租房要排队半年。四中全会若能明确“以人定房、以房定地”的规划逻辑，让土地供应、住房建设真正匹配人口流向，就能缓解“供需错配”的老问题。

更关键的是“房地产发展新模式”的制度框架。中国政府网明确提到，新模式要以“质量优先、租购并举”为核心，还要建立“好房子”标准、房屋体检和养老金制度。住建部部长倪虹也说，要让老房子通过改造变成“好房子”，重点抓“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”。

宝哥之前参观过成都的“好房子”示范项目，除了典型的四代宅特征、装配式建筑，隔音效果也比普通房子好很多，小区还配了社区食堂、适老化设施，业主满意度非常高。宝哥还了解到，贝壳在成都拿下的地王，目前正在积极推进C2M，引领定制化生产房源的新模式。未来五年，按需定产的C2M模式极有可能成为房企造房的主流。

另外很关键的一点就是：在市场增速放缓、利润空间收窄的背景下，“向管理要效益”已成为房企的必然选择。利用好数字化工具的赋能，房企才能打开降本增效的新空间。不论是获客端，还是来访端，想要更高的转化都需要更精准的数据分析与转化漏斗支撑，房企一定要把数字化工具用好，房地产也需要新质生产力的重新激活。

结语

在经济转型与行业结构调整的关键阶段，四中全会所释放的房地产政策信号具有重要导向意义。宝哥认为，只要始终坚持“房住不炒”的基本定位，持续推进供给与需求两端的改革举措，房地产市场实现“止跌回稳”目标具备现实基础和可行路径。这场影响亿万家庭福祉、牵动宏观经济运行的“稳定之战”，不仅需要政策层面的有力支撑，更依赖制度设计的精准施策。